Procédure TRACFIN | Immobilière le Cannet

PROCÉDURE INTERNE AFD IMMO LE CANNET de détection des risques liée à la réglementation dite TRACFIN

Mise à jour au 24 novembre 2023
Articles L.561-1 et suivants du code monétaire et financier, Lignes directives conjointes entre la DGCCRF et Tracfin, joints en annexe.
Au vu de ces textes dont ils doivent prendre connaissance, nos collaborateurs mettent en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme.
C’est pourquoi il est établi cette procédure interne à laquelle est jointe le détail des articles L.561-1 à L.564-2 du code monétaire et financier et le document de synthèse entre la DGCCRF et Tracfin reprenant les lignes directrices relatives à la mise en œuvre, par les professionnels visés au 8° de l’article L.561-2 du code monétaire et financier, de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT), l’ensemble mis à disposition permanente en agence et consultable sur notre site www.immobilierelecannet.com rubrique « TRACFIN».

A- OBLIGATIONS DE VIGILANCE A L’ ÉGARD DE LA CLIENTÈLE

Avant d’entrer en relation d’affaires, nous devons recueillir toutes informations utiles concernant le client et l’opération projetée pour évaluer le risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.
Notre vigilance doit être constante pendant toute la durée de la relation d’affaires, par une mise à jour des éléments d’information permettant de conserver une connaissance appropriée de notre client.
A tout moment, nous devons être en mesure de justifier aux autorités de contrôle l’adéquation des mesures de vigilance que nous avons mises en œuvre aux risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme présentés par la relation d’affaires. Et ce, pour chaque dossier, que le projet de vente ait abouti ou non.
Identification du client : une obligation générale :
Pour tout client, vendeur ou acquéreur potentiel, nous sommes soumis à une obligation d’identification : il faut donc, avant toute entrée en relation d’affaire (signature de mandat ou visite) suivre la procédure ci-dessous :

Client vendeur personne physique : lors de la signature du mandat, se faire présenter par le ou les vendeurs un document officiel en cours de validité comportant leur photographie. Relever et conserver les nom, prénoms, date et lieu de naissance de chaque personne, ainsi que la nature, les date et lieu de délivrance du document et les nom et qualité de l’autorité ou de la personne qui a délivré le document et, le cas échéant, l’a authentifié ; ou réaliser une photographie ou une photocopie lisibles du document, en occultant la photographie de la personne, (mais en vérifiant que la photo corresponde), et la joindre au dossier. Nos mandats prévoient un espace pour reporter ces renseignements.

Client vendeur personne morale : se faire communiquer un extrait de registre officiel (du commerce…), en original ou en copie, de moins de trois mois ; ainsi qu’un document attestant des pouvoirs des personnes agissant pour le compte de cette personne morale, et la présentation de leurs pièces d’identité.

Client acquéreur : mêmes renseignements, lors de la visite d’un bien si possible ( nous nous sommes engagés sur nos mandats à vérifier l’identité de tous les visiteurs avant chaque visite), en tout cas au plus tard avant l’établissement de toute offre d’achat, mandat de négociation, compromis ou promesse, que le document soit établi par nous ou par un tiers (notaire…). Ces renseignements seront transcrits dans la fiche de renseignements ci-dessous, et joints au dossier de vente.

L’éventuel bénéficiaire effectif de l’opération doit également être identifié dans les mêmes conditions (article R 561-7 du Code monétaire et financier). Pour un client personne morale, le bénéficiaire effectif est la ou les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale de ses associés.

Si le client ou le bénéficiaire effectif de l’opération n’est pas physiquement présent, nous devons obtenir en outre une pièce justificative supplémentaire de son identité. Si nous ne sommes pas en mesure d’identifier notre client, ou s’il nous est impossible d’obtenir des informations satisfaisantes sur l’objet ou la nature de la relation d’affaires, nous devons mettre sans délai un terme à la relation d’affaires.
Les documents relatifs à l’identité des clients et aux opérations effectuées seront conservés pendant cinq ans.

B – RISQUE POTENTIEL : PROCÉDURE RENFORCÉE

EN CAS DE RISQUE POTENTIEL, nous devons mettre en place une procédure de VIGILANCE RENFORCÉE.
Il peut y avoir un risque, par exemple, dans les cas suivants : clients diplomates, politiques, personnes de haute influence, dans le cas où le montant de l’opération est inhabituellement élevé, lorsque il y a disproportion entre le montant de l’acquisition et les revenus de l’acquéreur, lorsque le financement de l’opération est basé sur un montage complexe, ne paraissant pas avoir de justification économique ou d’objet licite, ou si les clients sont domiciliés ailleurs qu’en France, CEE ou Suisse, ou encore si le client n’est pas le bénéficiaire effectif de l’opération,emprunt auprès de tiers autres que des établissements financiers agréés en France, localisation du client ou du bénéficiaire difficilement identifiable (adresse non clairement identifiée, recours à une société de domiciliation, territoires à risques…), personne morale dont le siège est à l’étranger, mise en vente de tout un patrimoine immobilier par le truchement d’intervenants professionnels différents, demande de paiement en espèces de tout ou d’une partie du prix, fréquence importante d’acquisitions et de reventes sur du court terme si la personne physique ou morale n’a pas le statut de marchand de biens, revente rapide d’une résidence principale avec une grosse plus-value non justifiée par l’évolution du marché local ou par des travaux justifiés sur présentation de facture, acquéreur effectuant plusieurs achats simultanés ou successifs sans discuter le prix, proposition de payer nos honoraires en espèces, manque de cohérence entre le standing de vie connu des vendeurs ou des acquéreurs par rapport à leurs ressources officielles, … Cette liste n’est pas exhaustive. Se référer aux articles L561-10 et suivants du Code monétaire et financier, étant précisé que le risque s’apprécie de manière subjective, en fonction notamment de la connaissance par le professionnel des caractéristiques de sa clientèle.

EN CAS DE RISQUE POTENTIEL : PRÉVENIR LES RESPONSABLES DÉSIGNÉS CI-DESSUS
La procédure de vigilance renforcée nécessite de regrouper les informations suivantes :
Elle pourra aboutir à une déclaration de soupçon, par le « déclarant TRACFIN » désigné.

a) Pour les personnes physiques :

– la justification de l’adresse du domicile à jour au moment où les éléments sont recueillis (facture EDF par exemple) ;
– les activités professionnelles actuellement exercées ;
– les revenus ou tout élément permettant d’estimer les autres ressources (deux dernier avis d’imposition) ;
– tout élément permettant d’apprécier le patrimoine ;
– s’agissant des bénéficiaires effectifs, les fonctions précises ou tout élément permettant d’apprécier la nature des liens existants entre ces personnes ;

b) Pour les personnes morales :

– la justification de l’adresse du siège social (K bis de moins de 3 mois)
– les statuts ;
– les mandats et pouvoirs ;
– ainsi que tout élément permettant d’apprécier la situation financière

c) Pour les structures de gestion d’un patrimoine d’affectation sans personnalité morale, d’une fiducie ou de tout autre dispositif juridique comparable relevant du droit étranger, un document justifiant la répartition des droits sur le capital ou sur les bénéfices de l’entité au nom de laquelle l’ouverture d’un compte ou l’exécution d’une opération est demandée.

DANS LE CAS OU CERTAINES INFORMATIONS NE POURRAIENT ÊTRE OBTENUES, OU SI NOUS SAVONS, SOUPÇONNONS OU AVONS DE BONNES RAISONS DE SOUPÇONNER QUE L’ OPÉRATION EST LIÉE AU BLANCHIMENT DE CAPITAUX, OU AU FINANCEMENT DU TERRORISME, IL FAUT ARRÊTER IMMÉDIATEMENT LA RELATION D’ AFFAIRES ET PRÉVENIR LE RESPONSABLE.
Obligation de déclaration de soupçon faite par le « déclarant TRACFIN »
Le « déclarant TRACFIN » désigné ci-dessus a l’obligation de procéder à une déclaration de soupçon auprès de TRACFIN lorsque les services de l’agence « savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner » que les sommes destinées au financement de l’opération :
– proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ;
– participent au financement du terrorisme (Code monétaire et financier, art. L.561-15, I)
– sont l’objet d’une fraude fiscale (Code monétaire et financier, art. L.561-15, II)
Dès lors que les informations recueillies et l’analyse effectuée par le professionnel ne lui permettent pas d’écarter tout soupçon sur la licéité de l’opération, une déclaration doit être faite (voir CE 31 mars 2004 n° 256355, sur la notion de soupçon). De même, lorsque l’identité du client ou du bénéficiaire reste douteuse en dépit des mesures de vigilance effectuées, une déclaration de soupçon doit être faite.
Il est précisé que l’activité du client, son lieu de résidence, ou un montage juridique complexe ne sont pas à eux seuls constitutifs du soupçon : une déclaration de soupçon s’effectue sur la base d’arguments démontrant l’effectivité de la vigilance renforcée et l’impossibilité, in fine, pour le professionnel, de lever le doute et de conclure à la licéité de l’opération en cause.

C – MENTIONS IMPORTANTES

Nous demandons à nos collaborateurs de porter une attention particulières sur les mentions suivantes, reprises du document annexé « articles L.561-1 et suivants du CMF ».

Déclaration auprès de Tracfin en cas de suspicion (article L.561-15 du CMF)

« I. – Les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 sont tenues, dans les conditions fixées par le présent chapitre, de déclarer au service mentionné à l’article L. 561-23 les sommes inscrites dans leurs livres ou les opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au
financement du terrorisme.
Il.- Par dérogation au I, les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 déclarent au service mentionné à l’article L.561-23 les sommes ou opérations dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une fraude fiscale lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret.
Ill. – A l’issue de l’examen renforcé prescrit à l’article L. 561-10-2, les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 effectuent, le cas échéant, la déclaration prévue au I du présent article.
IV.- Toute information de nature à infirmer, conforter ou modifier les éléments contenus dans la déclaration est portée, sans délai, à la connaissance du service mentionné à l’article L. 561-23.

– Les tentatives d’opérations mentionnées aux I et II du présent article font l’objet d’une déclaration au service mentionné à l’article L. 561-23.

VI.- La déclaration mentionnée au présent article est établie par écrit. Elle peut toutefois être recueillie verbalement, sauf pour les personnes mentionnées à l’article L. 561-17, par le service mentionné à l’article L. 561-23, dans des conditions permettant à ce dernier de s’assurer de sa recevabilité. Ce service accuse réception de la déclaration, sauf si la personne mentionnée à l’article L. 561-2 a indiqué expressément ne pas le souhaiter.
VIl. – Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article et notamment le contenu et les modalités de transmission de la déclaration ainsi que les conditions dans lesquelles le service accuse réception de la déclaration et s’assure de sa recevabilité
2. Possibilité de reporter l’exécution d’une opération en cas de suspicion jusqu’à ce qu’une déclaration ait été effectuée à Tracfin (article L.561-16 du CMF)
« Les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 s’abstiennent d’effectuer toute opération portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au financement du terrorisme jusqu’à ce qu’elles aient fait la déclaration prévue à l’article L. 561-15. Elles ne peuvent alors procéder à la réalisation de l’opération que si les conditions prévues au quatrième alinéa de l’article L. 561-24 sont réunies.
Lorsqu’une opération devant faire l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 561-15 a déjà été réalisée, soit parce qu’il a été impossible de surseoir à son exécution, soit que son report aurait pu faire obstacle à des investigations portant sur une opération suspectée de blanchiment des capitaux ou de financement du terrorisme. soit qu’il est apparu postérieurement à sa réalisation qu’elle était soumise à cette déclaration. la personne mentionnée à l’article L.561-2 en informe sans délai le service prévu à l’article L. 561-23 »

3. Obligation de mise à jour des éléments d’information relatifs à la connaissance de l’objet et de la nature de la relation d’affaires (article R.561-12 du CMF)
« Pour l’application de l’article L. 561-5-1, les personnes mentionnées à l’article L. 561-2:
1° Avant d’entrer en relation d’affaires, recueillent et analysent les éléments d’information nécessaires à la connaissance de l’objet et de la nature de la relation d’affaires;
2° Pendant toute la durée de la relation d’affaires, recueillent, mettent à jour et analysent les éléments
d’information qui permettent de conserver une connaissance appropriée et actualisée de leur relation d’affaires.
La nature et l’étendue des informations collectées ainsi que la fréquence de la mise à jour de ces informations et l’étendue des analyses menées sont adaptés au risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme présenté par la relation d’affaires. Ils tiennent compte également des changements pertinents affectant la relation d’affaires ou la situation du client, y compris lorsque ces changements sont constatés par les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 à l’occasion du réexamen de toute information pertinente relative aux bénéficiaires effectifs, notamment en application de la réglementation relative à l’échange d’informations dans le domaine fiscal.
Les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 sont en mesure de justifier auprès des autorités de contrôle mentionnées à l’article L. 561-36 de la mise en œuvre de ces mesures et de leur adéquation au risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme présenté par la relation d’affaires.
Un arrêté du ministre chargé de l’économie précise les modalités d’application du présent article en ce qui concerne les éléments d’informations mentionnés aux 1° et 2°»

4. Consultation de la liste des personnes concernées par le gel des avoirs.

« Le ministre chargé de l’économie peut décider, pour une durée de six mois, renouvelable, le gel des fonds et ressources économiques.
1° Qui appartiennent à, sont possédés, détenus ou contrôlés par des personnes physiques ou morales, ou toute autre entité qui commettent, tentent de commettre, facilitent ou financent des actions sanctionnées ou prohibées par les résolutions adoptées dans le cadre du chapitre VII de la charte des Nations unies ou les actes pris en application de l’article 29 du traité sur l’Union européenne ou de l’article 75 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, y participent ou qui sont désignées par ces résolutions ou ces actes ;
2° Qui appartiennent à, sont possédés, détenus ou contrôlés par des personnes morales ou toute autre entité elles-mêmes détenues ou contrôlées par les personnes mentionnées au 1° ou agissant sciemment pour le compte ou sur instructions de celles-ci. »

« Les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 s’assurent que les personnes participant à la mise en œuvre des obligations prévues au présent chapitre disposent d’une expérience, d’une qualification et d’une position hiérarchique adéquates pour exercer leurs missions.
En outre, elles veillent à ce que ces personnes bénéficient de formations adaptées à leurs fonctions ou activités. à leur position hiérarchique ainsi qu’aux risques identifiés par la classification des risques mentionnée à l’article L. 561-4-1 et à ce qu’elles aient accès aux informations nécessaires à l’exercice de leurs fonctions ou activités.
En application du deuxième alinéa Il de l’article L. 561-32, les personnes mentionnées à l’article L. 561-2 veillent à ce que les vérifications effectuées dans le cadre du processus de recrutement de ces personnes soient strictement proportionnées aux risques présentés par chaque type de poste, compte tenu des fonctions, des activités et de la position hiérarchique qui leur sont associés dans le cadre du dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme. Elles s’assurent en particulier que ces personnes ne sont pas soumises à des mesures de gel des avoirs prises en application du chapitre II du présent titre ou mises en œuvre en vertu des actes pris en application de l’article 29 du traité sur l’Union européenne ou de l’article 75 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.
Dans ce cadre, elles ne sont pas tenues d’appliquer les mêmes mesures d’identification et d’évaluation des risques que celles prévues pour leur clientèle et leurs relations d’affaires en application du L. 561-4-1. »
LIENS UTILES : CMF articles L.561-1 et suivants / Tracfin-DGCCRF Lignes directives